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[법률정보] 건설공사 하자담보책임의 적용법령 - 김명환 변호사

건설 분야에서 빠지지 않고 문제되는 하자담보책임은 여러 가지 법령이 복잡하게 규율하고 있어서, 당사자의 입장에서 매우 혼란스러울 수밖에 없습니다. 특히 각 법률에 따라 권리자와 의무자의 개념과 범위가 조금씩 다르고, 하자담보책임의 존속기간, 하자별 담보책임 기간을 달리 정하고 있으므로, 이 부분은 적용법령을 반드시 확인할 필요가 있습니다. 하자담보책임의 적용 법령은 주로 대상 물건의 종류(혹은 공종)에 따라 결정되므로, 아래와 같이 대상 물건이 ① 아파트(공동주택) 인지, ② 아파트(공동주택)가 아닌 집합건물인지, ③ 집합건물이 아닌지를 체크하면서 적용 법령을 확인해가는 방법이 유용할 것으로 생각됩니다. (과거 아파트(공동주택)의 경우 완공시기 등에 따라 주택법, 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 등의 내용이 달리 적용되었는데, 이 부분에 관한 논의는 제외합니다)   이하에서는 건설공사 하자담보책임의 적용법령, 각 법령에서 권리자와 의무자, 하자담보책임의 성질 등을 간략히 살펴보도록 하겠습니다.     1. 아파트(공동주택)의 경우   ◦아파트(공동주택)의 하자담보책임에는 주로 집합건물법, 공동주택관리법이 적용됩니다(2016. 8. 12. 이후 사용검사나 사용승인을 받은 공동주택의 경우에 적용됨).   ◦소송실무   - 과거에는 실질적으로 아파트를 관리했던 입주자대표회의의 주도로 소송이 진행되었습니다. 입주자대표회의는, 분양자에 대하여는 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받아 권리를 행사하고, 시공사에 대하여는 시행사가 시공사에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 대위 행사하며, 하자보수보증회사를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 형태로 소송을 진행하였습니다.   - 그런데 최근 집합건물법 및 공동주택법의 개정 등에 따라, 제한적이기는 하지만 법률상 입주자대표회의가 분양자와 시공사에 대하여 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있게 되었습니다.   ◦집합건물법과 공동주택관리법의 관계   - 집합건물법 제2조의2는 '집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.'고 정하고 있습니다. 따라서 집합건물법이 공동주택관리법에 앞서 적용되고, 공동주택관리법은 집합건물법을 보완하는 역할을 한다고 볼 수 있습니다.     (집합건물법상의 하자담보책임은 아래의 '2. 아파트(공동주택)가 아닌 집합건물의 경우'에서 설명하기로 하고, 공동주택관리법의 내용에 관하여 간략히 살펴보도록 하겠습니다.)   ◦공동주택관리법상 하자담보책임의 권리자와 의무자   - 권리자는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단, 임차인 등; 의무자는 사업주체(건축주 및 시공자)입니다(공동주택관리법 제36, 37조).   ◦하자담보책임기간 - 동법 시행령 제36조에서 규정   - 공동주택관리법상 하자담보책임기간의 성격과 관련하여 법률과 시행령의 규정에 차이가 있어 문제가 되고 있습니다. 즉, 동법 제37조 제1항은 '담보책임기간에 하자가 발생한 경우'라고 하여 규정의 문언상 '하자발생기간'으로 보이나, 동법 시행령 제38조 제1항은 '담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다.'고 규정하여 권리행사기간으로 해석될 수 있습니다. 실무상 리스크를 최소화할 수 있도록 주의하여야 할 부분입니다.   2. 아파트(공동주택)가 아닌 집합건물의 경우 - 오피스텔, 상가 등   ◦ 오피스텔, 상가 등 공동주택 이외의 집합건물의 경우 집합건물법이 주로 적용됩니다.   ◦ 집합건물법상 하자담보책임의 권리자와 의무자   - 권리자는 구분소유자; 의무자는 분양자 및 시공자입니다.   ◦ 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임   - 일반 민사법리상 시공자는 도급계약의 당사자가 아닌 구분소유자에 대하여는 담보책임을 부담하지 않는 것이 원칙이지만, 2012. 12. 18. 개정되어 2013. 6. 19.부터 시행된 집합건물법은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임을 인정하고 있습니다. 다만, 시공자의 담보책임을 제한하여 인정하고 있습니다(집합건물법 제9조 제2, 3항).   ◦ 하자담보책임기간 - 동법 시행령 제5조에서 규정   - 집합건물법상 하자담보책임기간은 제척기간으로서 재판상 또는 재판 외의 '권리행사기간'입니다. 그리고 집합건물상 하자담보책임은 분양계약에 기한 책임이 아니라 법정책임이므로, 이에 따른 손해배상청구권은 10년의 소멸시효가 적용됩니다(민법 제162조 제1항).   3. 집합건물이 아닌 경우 - 단독 건물, 공장, 기계설비 등   ◦ 단독주택, 공장, 기계설비 등의 경우입니다. 우선 건설산업기본법이 적용되는지 검토하고, 만일 건설산업기본법의 적용을 받지 않는 경우에는, 전기공사업법, 정보통신공사업법, 소방시설공사업법, 국가유산수리 등에 관한 법률 등을 검토하고, 별도로 적용되는 특별법이 없는 경우에는 민법을 검토할 필요가 있습니다. 만일 계약당사자가 국가나 자빙자치단체일 경우에는, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(제17조, 시행령 제60조 등), 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(제20조, 시행령 제69조 등)을 검토할 필요가 있습니다. 특별법에서 별도로 정하지 않은 부분의 경우에는 민법이 적용됩니다.   ◦ 하자담보책임의 권리자와 의무자   - 권리자는 발주자(도급인); 의무자는 수급인입니다.   ◦ 하자담보책임기간 - 건설산업기본법 시행령 제30조 등에서 규정   - 건설산업기본법을 비롯한 특별법에서는 민법 제670, 671조의 적용 배제를 규정하는 등 담보책임의 존속기간, 하자별 담보책임 기간 등에 관한 특칙을 별도로 두고 있습니다.   - 사적자치의 원칙상, 개별 도급계약에서 하자담보책임기간을 특별히 따로 정하는 것이 가능할 것이나, 건설산업기본법에서는 그러한 경우라도 '따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유', '따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료'를 계약서에 명시하는 경우에 도급계약에서 정한 바에 따르도록 규정하고 있어, 주의가 필요합니다(동법 제28조 제3항, 동법 시행령 제30조 제2항).   - 건설산업기본법상 하자담보책임기간은 '대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다'는 규정의 문언상 '하자발생기간'으로 이해됩니다. 이것은 전기공사업법, 정보통신공사업법, 국가유산수리 등에 관한 법률도 마찬가지인데, 소방시설공사업법에서는 '하자가 있을 때에는 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 하자를 보수하여야 한다.'고 규정되어 있어, 달리 해석되어야 할 것입니다.    - 하자담보책임기간이 '하자발생기간'에 해당되는 경우, 수급인은 위 기간 내에 발생된 하자에 대한 담보책임을 부담하되, 위 책임은 해당 하자가 발생한 시점으로부터 소멸시효(상사시효의 경우 5년)가 기산된다고 볼 수 있습니다.

[법률정보] 복합업종을 등록한 건설회사에 대한 영업정지 처분의 범위 - 김명환 변호사

1. 복합업종을 등록한 건설회사에 대한 영업정지 처분   사업자가 건설산업기본법에 따라 건설업 등록을 하는 경우, '토목건축공사업', '산업·환경설비공사업' 등과 같이 복합업종을 등록할 수 있습니다. 사업자가 복합업종을 등록하여 사업을 진행하는 도중 일부 업종에 문제가 발생되어 영업정지 처분을 받게 되는 경우, 위와 같이 등록한 복합업종 전체가 영업정지 되는 것인지, 아니면 해당 업종만 영업정지 되는 것인지 문제될 수 있습니다. 이번에는 '토목건축공사업'을 등록한 사업자가 토목공사 현장에서 발생된 문제로 영업정지 처분을 받은 사안에 관한 사례를 통해 그 취지와 시사점 등을 살펴보고자 합니다.   2. 사건의 배경   이 사건은 토목건축공사업으로 등록한 A 주식회사가 토목공사 현장에서 근로자 사망 사고가 발생한 후, 서울특별시장으로부터 2개월의 영업정지처분을 받자 이를 취소해달라는 행정소송을 제기한 사례입니다. 원고 회사는 토목공사 현장에서만 사고가 발생했으므로 토목공사업 부분에만 영업정지가 적용되어야 한다고 주장했습니다.   3. 사건의 핵심 쟁점   이 사건의 핵심 쟁점은 복합업종인 "토목건축공사업"으로 등록한 건설업자에 대한 영업정지처분이 토목공사업과 건축공사업 모두에 적용되는지, 아니면 사고가 발생한 토목공사업에만 적용되는지 여부였습니다.   ◯ 원고(A 주식회사)의 주장: - "토목건축공사업"은 "토목공사업"과 "건축공사업"이 결합된 것으로, 사고가 발생한 토목공사업 부분에만 영업정지가 적용되어야 함 - 건축공사업까지 영업정지처분을 확대하는 것은 과도한 제재임   ◯ 피고(서울특별시장)의 주장: - "토목건축공사업"은 법령상 독립된 하나의 업종으로 전체에 영업정지가 적용되어야 함 - 업종을 분리 적용하는 것은 법령 취지에 맞지 않음   4. 판결 결과   이 사건에 대해 1, 2심은 서로 다른 판단을 내렸습니다. 서울행정법원은 원고의 주장을 받아들여 영업정지처분을 취소하는 판결을 내렸으나(서울행정법원 2018구합74600), 서울고등법원은 이를 뒤집고 복합업종 전체에 대한 영업정지처분이 적법하다고 판단하였고(서울고등법원 2020누37118), 대법원에서 상고 기각되어 2심의 판단이 그대로 확정되었습니다.   2심 법원은 판결의 근거로, 건설산업기본법 및 그 시행령상 '토목건축공사업'은 법령에서 명시적으로 규정된 별개의 독립된 업종이고, 영업정지처분은 '등록' 업종 단위로 이루어지는 것이 원칙이라고 강조했습니다. 또한 업종을 분리 적용하는 것은 법령의 체계와 목적에 부합하지 않고, 행정처분의 명확성과 일관성 측면에서도 불합리하며, 복합업종 영업정지처분의 위험을 감수하고 복합업종으로 등록한 건설업자는 그에 따른 법적 책임도 함께 부담해야 한다고 판단했습니다.   5. 시사점   복합업종으로 등록한 건설회사는 한 분야에서 발생한 사고가 전체 업종의 영업정지로 이어질 수 있으므로 사전에 이러한 리스크를 인지하고 있어야 하고, 업종 등록을 고려하고 있는 건설회사는 업종 등록 시 복합업종과 단일업종의 장단점을 비교하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 나아가 업종별 리스크를 고려하여 별도 법인 설립 등 법적 위험을 분산하는 방안도 검토할 수 있습니다.